2005年春天，乍暖还寒，北京商业地产市场已是热闹异常：第三极开盘、国际轻纺城开工、铺王进京，多个外地巨头向商业地产进军……“大”是今年商业地产的共有特色，项目体量大、开盘手笔大，而且每个商业项目都“来者不善”，卖价屡屡攀高。但是，在令人眼晕的“叫卖”背后，投资者产生的却是“京城商业地产如何赚钱”的悬念。
    悬念一：大盘入市能否涤清无序竞争？
    不久前，北京各大房产媒体齐聚中关村“古镇公园”，共同见证“文化赚动资本”开启的历史时刻，体量达10余万平方米的中关村文化广场重点项目“第三极文化主题商场”宣告开盘入市。同时，“第三极”邀请中国网球协会个人会员俱乐部入驻，开始高调招商。
    而新近宣布开工建设的丰台区重点项目“国际轻纺城”同样成为各大媒体报道的热门项目，据了解，总建筑面积近60万平方米的体量是触动媒体关注神经的重要因素之一。以大盘入市的商业项目还不止上述两个。意欲填补崇文门商圈高端业态空缺的“国瑞购物中心”的面积规划达到了近10万平方米；定位于国际化的“大钟寺商业广场”因总面积达35万平方米的体量而拔得北三环区域的大盘头筹。
    众多商业地产大盘的相继入市，利弊如何，能否涤清原有的无序竞争环境？中关村文化发展股份有限公司总裁欧阳旭认为，商业大盘项目的扎堆入市并非巧合，而是商业地产发展到一定阶段的必然趋势。随着央行一系列政策出台以及政府对土地出让政策的变革，使得商业地产市场得以重新洗牌，最终政府调控、市场竞争的结果是：“小盘时代”终结，地产大鳄浮出水面，“大盘时代”开始，房地产行业的无序竞争得以遏制，品牌竞争成为商业地产市场的主流。
    悬念二：运作模式如何创新？
    巨库、第五大道被认为是2004年商业地产的失策案例，其中运营模式存在弊端、定位不准、规划不当等是业界对其共同的评价。因此，2005年商业地产的运作模式、经营业态成为投资者关注的焦点。
    据中国铺王、超然不动产营销机构董事长吴昊分析，商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
    “选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。”欧阳旭表示，许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
    三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
    四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
    总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键，只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。
    中国商业地产联盟研究中心的胡昕指出，不管产权如何划分，2005年商业地产运作的新趋势是聘用一个实力雄厚的商业运作团队，可以解决经营中的盲目性，实现所有权与经营权的分离，这样既可以满足发展商迅速回笼资金的要求，也可以使得经营具有整体性。
    悬念三：项目集中放量是否会产生“泡沫”？
    商业地产蕴含的巨大利益诱惑了不少地产商来分食这块“蛋糕”。今年中坤地产集团将投资30个亿打造大钟寺商业广场，并计划用10年的时间来回收成本；华远地产计划在四五年内把公司的自有商业比例提升到40％左右；上海绿地已计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产；初次涉及商业地产的太阳星城已在其Ｃ区规划了十几万平方米运作商业地产……种种迹象表明，各路开发商都已嗅到了商业地产中蕴含的巨大商机。
    另据中原地产统计预测，2005年北京商业营业用房新开工面积约在300万平方米左右，销售面积也将突破100万平方米。“总的看来，2005年北京商业地产是增长的态势，有可能会出现供应量激增的情况，特别是大型集中商业。”北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯称。
    “商业项目的集中放量是否会产生地产泡沫？”由摩根士丹利引发的中国地产泡沫论仍旧是投资者心中挥之不去的阴霾，商业地产红火的表象是否也会产生泡沫？相对于投资者的疑虑重重，业界的观点则比较乐观。
    空置率与价格虚高曾是泡沫论发起者的理论依据。针对商业地产发展情况，有专家指出，北京商业地产的需求是存在的，关键在于开发商能否提供良好的后期经营及管理。商业地产的经营分两个阶段，一个是养铺阶段，把街区做繁华；另一个是旺铺阶段。这些阶段，开发商没有太多的精力，政府也只能是引导的作用，所以就必须引入专门的运营管理商。
    据戴德梁行研究部的置业顾问介绍，国外的商业地产项目大都由发展商自己经营，进行长线投资，一般不会出售产权。即使有出售产权的，大多邀请了真正的商业运营公司进行管理，小租户成立业主委员会，协调投资者与整个商业项目之间的各种关系。
    目前社区类型的商铺平均售价在15000元／平方米，市区里的商铺平均售价为30000元－50000元／平方米，这一价格和香港的商业地产价格不可同日而语。“香港商业地产的售价最起码要比北京目前的价格高出近10倍。从这个角度来看，目前入市投资应该是个不错的机会。”北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示。
    北京商业地产存在潜在需求空间，一方面，从今年1月1日开始，跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加；另一方面，2005年北京人均商业面积将预计达到0．9平方米，相对于0．7平方米左右的现状目前还有一定的发展空间。
    张卫克表示，今年的确是商业地产开发的有利时机，但由于目前大部分京城商业地产还处于一个培育期，因此做好产品定位尤为重要。是否会产生泡沫，不在项目的集中放量，而是要做好项目。